Hỏi: Tôi đang chuẩn xây dựng một căn nhà. Tôi có nhờ kiến trúc sư giới thiệu một vài nhà thầu xây dựng đồng thời cũng có nhờ người quen giới thiệu một vài đơn vị khác. Tuy nhiên, sau khi trao đổi và khảo sát giá cả, tôi cảm thấy hơi mơ hồ vì có người đưa giá trên m2 sàn xây dựng, có người đưa một bản dự toán rất chi tiết nhưng quả thật tôi cũng không thể kiểm tra được. Xin tư vấn cho tôi về vấn đề này (cái nào tốt hơn và chính xác hơn)?
Tư vấn: Một phương pháp định giá khá phổ biến trong xây dựng là phân tích toàn bộ công trình xây dựng thành một tập hợp các công việc cơ bản như: đào đất, bê tông, cốp pha, ốp lát, xây, sơn… trong đó các công tác có khối lượng và đơn giá để tính giá thành. Giá trị xây dựng là tổng tất giá thành các công tác cơ bản. Bản dự toán đầy đủ cũng sử dụng cùng phương pháp trên nhưng mọi thứ phải được phân tích đến các yếu tố cơ bản hơn nữa, kể cả đơn giá.
Làm dự toán rất mất thời gian, đòi hỏi người làm phải tỉ mẩn để tránh sai sót trong khâu bóc tách khối lượng. Đối với các công trình có công năng và phương pháp thiết kế, xây dựng được lặp lại như trong các công trình nhà ở, khối lượng các hạng mục chủ yếu thay đổi theo qui mô diện tích xây dựng. Vì vậy, người ta có thể ước tính giá thành xây dựng một cách nhanh chóng hơn bằng cách lấy đơn giá theo m2 nhân với tổng diện tích sàn qui đổi (tôi tạm gọi đây là phương pháp khái toán). Đơn giá theo m2 sàn là con số được các nhà thầu, đơn vị tư vấn thường xuyên được cập nhật tất cả các biến động của thị trường và ngược lại thường được thị trường chấp nhận như một mức trung bình để đánh giá mức đầu tư.
Dự toán vẫn là phương pháp cơ bản để định giá thành xây dựng. Nó tích hợp được chính xác chủng loại vật tư, giá cả, khối lượng…nên với tình hình thị trường vật liệu xây dựng rất đa dạng về chủng loại và giá cả như hiện nay thì càng phải cần dùng phương pháp này để tối ưu hóa mức đầu tư một cách hợp lý. Đặc biệt, trong trường hợp phát sinh thì bộ dự toán lại tỏ ra cực kỳ hữu ích. Thêm bớt cái gì, khối lượng bao nhiêu, chỉ cần tính toán và nhân với đơn giá là xong. Rất rõ ràng, minh bạch và chính xác. Đây đồng thời cũng nhược điểm của phương pháp định giá theo m2 sàn xây dựng. Nó không cập nhật được cái đặc thù của từng công trình. Đôi khi vì mọi người thích nhanh, gọn mà dễ sinh ra bất cẩn. Có nhiều trường hợp, hai bên đã bàn thảo rất kỹ và đã thể hiện luôn trong hợp đồng, trong quá trình xây dựng vẫn xảy ra mâu thuẫn vì cái sự định giá vốn đã ẩn chứa nhiều điều không tường minh.
Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy rằng, khi nhà thầu đã có thâm niên xây dựng nhiều công trình thì sử dụng hai phương pháp định giá đều tốt như nhau, cái này bổ sung cho cái kia. Tốt nhất, để thông báo cho nhau về mức độ đầu tư, xác định nhanh giá thành thì dùng phương pháp khái toán. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn nên yêu cầu nhà thầu phải làm bổ sung một bản dự toán tổng hợp đi kèm để làm rõ về số lượng, chủng loại, đơn giá các loại vật tư để tránh những bất đồng không đáng có trong quá trình thi công sau này |
